成都现阶段,不管表面上看挂牌价数据如何,但大家必须接受事实,真实成交价格就是在跌,而且短期内,趋势还会继续下探。
我们分析在这期间,不同区域的降幅不同:
1、跌幅最大的会是不限购的房产(如视高、以及部分成都周边文旅地产,对比前几年价格高点,现在价格腰斩不一定有人买,未来更糟糕,因为无人接盘)
2、远郊区域紧随其后(寒冬状态,需求量大幅度缩减,二手房流动性成严重问题,需求很差时间去消化)
3、近郊城区其次(近郊区域核心板块还好,但非核心板块会比较惨,特别说一下天府新区降价会相对突出,因为投资占比过大,天府新区楼市经历过前几年的投资热狂欢后,必然要经历长期的挤出投资阶段。)
4、影响最小的是5+1区(位置带来的交通、配套等优势明显,自住需求庞大,相对稳定,但大环境不好,整体信心不足也会出现价格下调的情况)
前两年一大堆人乐观预测,成都房价还要翻倍,几年就能破五万追六万。
现如今这群人也集体失声,因为现实很打脸,不仅价格没有翻倍,能稳住价格不跌都难!
经常看我文章的读者应该清楚,我从不一味看空楼市和看好楼市,但近两年我很保守,不断在给购房者强调风险,也一直建议除性价比楼盘以外,买房尽可能往5+1区靠。
因为我非常清楚,最近几年干扰楼市的不确定因素太多,高预期的风险会非常大。
最近我花时间对成都购房者做了大量的了解,可以说成都购房需求端的情况比大家想象中的糟糕。
以前成都楼市不好,往往是因为购房者对未来楼市的信心不足,怕自己现在买未来不涨甚至下跌。
而现在更糟糕的是,除了对楼市的信心不足之外,成都购房者对自己后续收入的预期也开始下滑。(购房者对自己收入预期的下滑,不用我多说,大家也应该清楚是为什么。)
以前想买房,但怕房价跌,犹豫不决。
现在的购房者不仅怕房价跌,还怕自己还不上房贷,当生活都成问题的时候,吃饱饭比买房重要。
在这样的行情下,哪里投资占比大,哪里价格降得凶,哪里的自住需求大,哪里就坚挺。
所以就有了我文章开头的排序,而事实的发展也基本上是按照排序而来。
因为自住的需求相对稳定,即使大环境差,但自住的房产不会轻易拿到市场售卖,供应端的影响小,同时自住的需求又一直存在,对需求端的影响也较小。
但投资不同,投资的需求和供应会随着行情而波动。
投资买的就是预期,凭预期高涨的价格,只能让预期来平静。
预期出现问题,买房投资的人变少,而想要变现的人变多,供应在增加,需求在减少,对价格的影响不言而喻。
更糟糕的是,行情不断向下,行情的波动会成为放大镜,靠投资吸引人的区域,甚至会出现崩塌的大跌。
(想看更详细成都楼市分析建议,可以到微信同名公众号“不鱼说房”查看历史文章,里面有具体的成都楼市分析,同时还可以咨询楼市建议和查看成都各类规划!)
最后还是现阶段的买房看法:
买房以自住需求为核心,重视位置,非郊区工作通勤考虑,尽量把目标放在人口辐射范围大的区域。
新房性价比高的热门盘,还是别犹豫积极报名,如果没有性价比新房选择,更建议转头看二手房,行情不好的时候,二手房的性价比凸显会比较明显,因为可以压价。
而现阶段买二手房也完全不着急,市场在不断变化,太远不敢保证,但除非是遇到着急出手甩卖的性价比二手房,不然一切起码可以等到2023年初在做抉择。
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